Nießbrauch

Zur Glossar-Übersicht zurück

Schenkung oder Erbschaft unter Nießbrauchvorbehalt

Inhaltsverzeichnis Anzeigen

Man kann eine Immobilie schon bei Lebzeiten verschenken und sich gleichzeitig das Recht sichern, dort weiter zu wohnen, und zwar durch eine „Schenkung mit Bestellung des Nießbrauchs“. Auch ein Vermächtnis mit Nießbrauch ist möglich, so dass der Sohn das Haus erbt, der überlebende Ehepartner es aber weiter bewohnen kann. Rechtsanwalt Fabian Symann aus München ist Fachanwalt für Erbrecht, und von der DVEV zertifizierter Testamentsvollstrecker. Er erläutert die Rechtslage zum Nießbrauch.

Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs: nicht mehr der Eigentümer, aber volles Wohn- oder Nutzungsrecht

Der Begriff „Nießbrauch“ mag altertümlich klingen, aber er bietet viele zusätzliche Möglichkeiten zur Weitergabe von Vermögen. Wer das Recht auf den Nießbrauch an einer Sache hat, kann diese besitzen, nutzen und wirtschaftlichen Erträge aus ihr ziehen, ohne Eigentümer zu sein.

Ein Nießbrauchvorbehalt wird häufig genutzt, um beim Schenken oder Vererben einer Immobilie sich selbst oder einer anderen Person ein umfangreiches Wohnrecht zu sichern. Wenn das Testament oder ein Schenkungsvertrag der Schenkenden oder der Ehefrau des Erblassers den lebenslangen Nießbrauch am Haus zusichert, dann darf die Betreffende dort bis zu ihrem Tode mietfrei leben. Ist im Haus eine Wohnung vermietet, stehen die Mieteinnahmen als Teil des Nießbrauchs ihr zu. Selbst wenn das Haus später verkauft oder gepfändet wird, kann ihr der Nießbrauch nicht gekündigt werden. Und weil der Nießbrauch den Wert der Immobilie mindert, fällt weniger Schenkungssteuer an.

Nießbrauch erweitert die Möglichkeiten der vorweggenommenen Erbfolge. Die Erbrechtskanzlei Symann unterstützt Sie bei der rechtssicheren Gestaltung einer solchen Zuwendung.

Nießbrauch: Besitz- und Nutzungsrechte, aber kein Eigentum

Nießbrauch ist eine besondere Form des Nutzungsrecht. Es wird häufig an Immobilien eingeräumt (oder „bestellt“, wie es im Gesetz heißt), aber das ist nicht die einzige Form. Nießbrauchrechte gibt es auch an beweglichen Dingen wie etwa einer Jacht, an Rechten wie etwa einem Markenrecht und an Vermögen, etwa an einem Aktienpaket oder einer GmbH-Beteiligung. Auch an einem Erbe kann ein Nießbrauch eingeräumt werden.

Ein wichtiger Teil des Nießbrauchrechts ist die „Fruchtziehung“. Der Begriff stammt aus der Zeit, als Nießbrauch vor allem an landwirtschaftlichem Eigentum bestand, bezieht sich jedoch auf alle Erträge, die aus der Nießbrauch-Sache anfallen: Mieten und Pachten bei einer Immobilie, Lizenzrechte bei einem Markenrecht, Dividenden bei Aktien etc.

Der Nießbrauch an einer Immobilie wird als Belastung im Grundbuch eingetragen. Selbst wenn der Eigentümer sie verkauft, bleibt der Nießbrauch bestehen und kann auch gegenüber dem Käufer eingefordert werden. Das gilt entsprechend auch für den Nießbrauch an beweglichen Dingen oder an Rechten und Vermögen.

Konflikte und Unklarheiten gibt es beim Nießbrauch oft darüber, welche Kosten der Eigentümer und welche der Nießbraucher tragen muss – wann gehören Reparaturkosten zum „gewöhnlichen Unterhalt“, wann nicht? Streit entzündet sich außerdem oft daran, wie weit die Nutzungsrechte des Nießbrauchers gehen, und wo sie im Verfügungsrecht des Eigentümers ihre Grenze finden – wo endet eine Restauration, wo beginnt die Umgestaltung, die der Eigentümer absegnen (und bezahlen) muss?

Nießbrauch muss genau geregelt werden. Als Fachanwalt für Erbrecht sorgt Fabian Symann für stabile, durchdachte Lösungen.

Schenkung, aber mit Nießbrauch: Schutz vor Pfändung und bei späteren Konflikten

Das Nießbrauchrecht lässt sich sowohl beim Vererben wie bei der der vorweggenommenen Erbfolge einsetzen, etwa bei Weitergabe durch Schenkung zu Lebzeiten. Man kann damit das Eigentum an einer Immobilie, einer bewegliche Sache oder auch Rechte an eine bestimmte Person übertragen und gleichzeitig dafür sorgen, dass eine andere Person diese Sache oder das Recht vorerst für sich nutzen darf oder den Ertrag daraus bekommt.

Einige typische Szenarien dafür:

Wenn die Mutter das von ihr bewohnte Eigenheim an ihre Tochter schenkt und sich gleichzeitig im Schenkungsvertrag den Nießbrauch auf Lebenszeit sichert, kann sie dort wie gewohnt weiterleben. Eigentümerin ist jedoch die Tochter. Deshalb kann das Sozialamt das Haus später nicht pfänden, wenn die Mutter in ein Pflegeheim umzieht und die Pflegekosten ihr verbliebenes Vermögen übersteigen. Sicher ist das allerdings erst zehn Jahre nach der Eintragung der Schenkung ins Grundbuch: So lange kann das Amt die Mutter zwingen, die Zuwendung rückgängig zu machen, um mit dem Haus doch noch ihre Schulden zu begleichen.
Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Schenkungssteuer oder die Erbschaftssteuer. Sie hängen zunächst einmal vom Wert der zugewandten Sache ab. Wenn die Immobilie durch lebenslangen Nießbrauch belastet wird, verringert das ihren Verkaufswert und damit auch den steuerlichen Immobilienwert. Schenkt der Großvater seinem Enkel eine Eigentumswohnung unter Vorbehalt des Nießbrauchs, kann das ihren Wert möglicherweise von 230.000 Euro auf 180.000 Euro und damit unter den Schenkungssteuer-Freibetrag senken. Natürlich hängt die konkrete Wertminderung vom Einzelfall ab, in erster Linie vom Alter des Nießbrauchers, aber auch von möglichen Mieteinahmen oder einer Vergleichsmiete. Grundlage zur Bestimmung des Kapitalwerts von Nießbrauch ist Paragraf 13 Bewertungsgesetz. Das Bundesfinanzministerium hat eine offizielle Tabelle veröffentlicht, die Kapitalwertfaktoren gemäß Geschlecht und Alter auflistet.
Neben dem Wohnrecht kann der eingeräumte Nießbrauch schließlich auch das Einkommen sichern, dabei die Erbfolge jedoch schon zu Lebzeiten gewährleisten. Wenn der Vater seiner Tochter ein als Kapitalanlage erworbenes Mehrfamilienhaus zu ihrem achtzehnten Geburtstag schenkt, hat sie eigenes Vermögen. Da der Schenkungsvertrag ihm den Nießbrauch vorbehält, stehen die Mieteinnahmen jedoch ihm zu, als Teil der Altersvorsorge. Mietrechtlich betrachtet ist trotzdem die Tochter in der Rolle des Vermieters.
Ein Aspekt bei der Zuwendung unter Vorbehalt des Nießbrauchs ist schließlich die Absicherung für beide Seiten. In unserem Beispiel weiß die Tochter oder der Enkel, dass die Immobilie ihnen gehört und beim Tod der Mutter oder des Großvaters übernommen werden kann. Umgekehrt kann der oder die Schenkende sich darauf verlassen, nicht ausziehen zu müssen – selbst, wenn es zum Streit den Beschenkten kommen sollte oder diese in Schulden geraten. Der Nießbrauch hat beim Verkauf oder der Verpfändung der Immobilie Bestand.

Der für zehn Jahre bestehende Rückforderungsanspruch ist nur ein möglicher Stolperstein. Fachanwalt Symann unterstützt Sie dabei, alle Aspekte des Nießbrauchs klug zu regeln.

Vermächtnis unter Nießbrauchvorbehalt, Nießbrauch am Nachlass und Nießbrauch am Erbteil

Nießbrauchrechte können auch im Rahmen letztwilliger Verfügungen als Gestaltungsmittel eingesetzt werden, d. h. nicht nur bei der vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten. Häufig geht es darum, den Ehepartner abzusichern und dabei eine Alternative zum Ehegattentestaments mit Vorerben und Nacherben zu finden. Natürlich kann auch eine andere Person, beispielsweise ein Kind mit Behinderung, Nutznießer des Nießbrauchs sein.

Der Erblasser kann beispielsweise ein Vermächtnis festlegen und dafür ein Nießbrauchrecht bestimmen: ein bestimmtes Vermögen, etwa eine Eigentumswohnung, wird dann vom restlichen Nachlass abgesondert und direkt an den Begünstigten übergeben, beispielsweise den Sohn. Weil das Testament dieses Vermächtnis jedoch mit der Auflage eines lebenslangen Nießbrauchs für die Ehefrau des Erblassers versehen hat, kann diese bis zu ihrem Tod in der Eigentumswohnung bleiben und muss sich kein neues Heim suchen.
Im Testament kann auch der Nießbrauch an Nachlass als Vermögen bestellt werden: das bedeutet, dass ein Nießbrauchrecht an Gegenständen des Nachlasses eingeräumt wird. Wird ein wertvolles Gemälde an den Enkel vererbt, mit Nießbrauchrecht für den überschuldeten Sohn, so kann der Sohn es bei sich aufhängen, ohne dass seine Gläubiger es pfänden können. Bei seinem Tod, oder nach einer im Testament festgelegten Frist, fällt es an den Enkel als Erben. Das Vermögen am Nachlass als Vermögen muss für jeden Nachlassgegenstand ausdrücklich und einzeln festgelegt sein. In einem solchen Fall müssen sich Nießbraucher und Erbe einigen, wenn es darum geht, die Auseinandersetzung des Erbes zu verlangen oder darin einzuwilligen.
Außerdem kann in einem Testament oder einem Erbvertrag ein Recht vererbt werden, etwa an einer Markeneintragung oder an Vorzugsaktien ohne Stimmrecht, und gleichzeitig der Nießbrauch an den daraus fälligen Lizenzgebühren oder Dividenden einer anderen Person zugewiesen werden.
Schließlich gibt es noch die besondere Form des Nießbrauchs an einem Erbteil. Dieser ist nur möglich, wenn es mehrere Erben gibt: in diesem Fall wird einem Erben für eine bestimmte Zeit oder lebenslang der Nießbrauch an den Verwaltungs-, Stimm- und Nutzungsrechten eingeräumt, die aus dem Erbteil eines Miterben folgen. So kann beispielsweise ein Gesellschaftsanteil an zwei Erben aufgeteilt werden, wobei einer die zugehörigen Verwaltungs- und Stimmrecht des Miterben als Nießbrauch erhält. So kann vermieden werden, dass die erbrechtliche Lösung zu gesellschaftsrechtlichen Konflikten führt.

Nießbrauch erlaubt vielfältige erbrechtliche Gestaltungen. Er kann jedoch leicht zu Problemen führen, etwa zu Streit über Aufwendungen und Erträge oder zu Konflikten mit Gesellschaftsrecht.

Schenkung von Immobilien mit Nießbrauch: was bedeutet das in der Praxis?

Wer das Haus oder die Wohnung per Schenkung an jemand anderen übertragen, sich selbst jedoch den Nießbrauch vorbehalten hat, darf dort wohnen – aber nicht nur das.
Der Nießbrauch und damit das Wohnrecht können lebenslang gelten. Sie können jedoch nicht verkauft und nicht vererbt werden. Nießbrauch endet stets mit dem Tode.
Der Nießbraucher, wie er im Bürgerlichen Gesetzbuch genannt wird, kann die Erträge beanspruchen, die die Immobilie generiert, beispielsweise in Form von Mieteinnahmen.
Er hat auch sonst weitgehende Besitzrechte, ohne Eigentümer zu sein. So kann er frei über das Objekt verfügen, also etwa bestimmen, ob überhaupt vermietet wird und an wen.
Allerdings haben die Nießbrauchrechte auch Grenzen. Wer den Nießbrauch an einem Haus innehat, kann darauf ohne Zustimmung des Eigentümers keine Hypothek aufnehmen.
Genauso wenig darf der Nießbraucher die Immobilie komplett umgestalten oder wesentlich verändern (§ 1037 BGB). Wer den Nießbrauch an einem Wohnhaus hat, kann es nicht gegen den Willen des Eigentümers abreißen oder komplett umbauen.
Gleichzeitig ist der Nießbraucher verpflichtet, „die bisherige wirtschaftliche Bestimmung“ einer Immobilie aufrechtzuerhalten. Er kann ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen nicht in eine industrielle Fertigungshalle umwandeln (§ 1036 BGB).
Nießbrauch verpflichtet dazu, die Immobilie „in ihrem wirtschaftlichen Bestand“ zu erhalten. Man darf sie also nicht verwahrlosen oder baufällig werden lassen. Reparaturen und Renovierungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, müssen Nießbrauchberechtige selbst bezahlen. Eine Luxussanierung oder der Einbau eines Pools fällt nicht darunter – das muss mit dem Eigentümer abgesprochen sein und dann von ihm bezahlt werden. Der Eigentümer muss zudem beispielsweise die Reparatur von Sturm- oder Hagelschäden bezahlen.
Nießbraucher sind zudem verpflichtet, laufende Kosten wie die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer und auch mögliche Hypothekenzinsen übernehmen, falls die Hypothek bereits bei Beginn des Nießbrauchs bestanden hat.
Der Nießbrauch kann in eingeschränkter Weise eingeräumt werden. So kann der Schenkungsvertrag beispielsweise vorsehen, dass die Mutter den Nießbrauch an dem ins Eigentum der Tochter übertragene Wohnhaus bekommt, es jedoch nicht vermieten darf.
Eine Bestimmung, die leider nur selten relevant wird, findet sich in § 1040 BGB i. V. m. § 984 BGB: Sollte auf dem unter Nießbrauchvorbehalt verschenkten Grundstück ein Schatz gefunden werden, so gehört dem Eigentümer eine Hälfte, die andere geht an den Entdecker. Der Nießbraucher bekommt nichts davon.

Erbschaftsregelungen wie Schenkungen erfordern weitblickende, an die persönliche Situation angepasste Regelungen. Die Münchner Erbrechtskanzlei Symann gestaltet die Lösung, die für Sie passt.