Haus überschreiben: Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten

Ihr Fachanwalt für Erbrecht Fabian Symann

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Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist sinnvoll

Sie wollen die Weitergabe Ihres Immobilienvermögens regeln und denken an eine Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten? Das kann Steuern sparen, die Immobilie kann je nach Gestaltung auch weiterhin selbst genutzt und im Fall späterer Unstimmigkeiten zurückgeholt werden. Auch der spätere Zugriff durch Institutionen aufgrund von Pflegekosten lässt sich erschweren.

Allerdings sind Immobilien-Übergabeverträge eine komplexe Sache. Den vielen möglichen Vorteilen stehen klare Risiken gegenüber. Oft genug werden bei der Weitergabe Erbansprüche und Pflichtteilsrechte, das Steuerrecht oder andere Vorgaben ignoriert. Oder man versäumt es, für Negativszenarien wie spätere Konflikte oder eine Überschuldung vorzusorgen. Solche Versäumnisse können sich bitter rächen.

Ein Haus überschreiben oder die Übertragung einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit

Die Weitergabe von Immobilien zu Lebzeiten erfordert den Rat eines Experten. Rechtsanwalt Fabian Symann, LL.M. ist Fachanwalt für Erbrecht. Seine Münchner Erbrechtskanzlei hat eine große Zahl von Mandantinnen und Mandanten bei der erfolgreichen Immobilienweitergabe begleitet. Hier fasst er zusammen, worauf es bei der Übergabe ankommt.

Gute Gründe für die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten

  • Vorweggenommene Erbfolge im Einvernehmen mit den Begünstigten: Wenn das Eigentum am Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten wechselt, kann der oder die Übergebende die Bedingungen genau regeln. Damit lassen sich manche Beschränkungen des Erbrechts überwinden. Gleichzeitig kann der Ausgleich der Immobilie gegenüber anderen Erben oder Angehörigen von vornherein geklärt werden. Das vermeidet spätere Streitigkeiten.
  • Eigene Vorsorge: Im Gegenzug zur Übergabe von Wohnung, Haus oder Grundstück lassen sich Versorgungsleistungen und Nutzungsrechte vereinbaren, etwa ein Wohnrecht, Nießbrauch sowie Pflege- oder Geldleistungen. Gleichzeitig kann sich der oder die Übergebende von der Verantwortung und dem Aufwand befreien, der mit dem Immobilieneigentum verbunden ist.
  • Steuerersparnis: Mit dem lebzeitigen Übertragen von Vermögen können die Freibeträge bei Erbschafts- und Schenkungssteuer optimal und ggf. mehrfach ausgenutzt werden. Die Gestaltung von Gegenrechten wie Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert der Immobilie und damit die Steuerlast.
  • Gewährleistung, dass die Immobilie in der Familie bleibt: Vielen Eigentümern liegt daran, dass die Familienimmobilie weder an Dritte verkauft noch von Sozialhilfeträgern verwertet wird, sondern in Familienbesitz bleibt. Eine rechtzeitig erfolgte, klug gestaltete Übergabe ist dafür oft das sicherste Mittel. Ein Verbot des Weiterverkaufs kann bei der Überschreibung der Immobilie vertraglich geregelt werden.

Ob diese Ziele auch erreicht werden, hängt von der rechtlichen Ausgestaltung der Übergabe ab. Mit einem klaren Konzept und juristischer Kompetenz wird die Übergabe der Immobilie an die nächste Generation zum Erfolg. Deshalb ist die Fachberatung durch einen spezialisierten Anwalt von entscheidender Bedeutung.

Diese Fragen müssen geklärt werden, um das Haus zu überschreiben:

  • Welche Rechte erhält der Empfänger oder die Empfängerin, welche Pflichten und Lasten bringt ihnen die Immobilie im Gegenzug?
  • Wie viel Kontrolle und welche Rechte behält der Übergeber oder die Übergeberin? Wird er oder sie die Immobilie weiter nutzen?
  • Wer darf über Nutzungsformen, Baumaßnahmen, Hypotheken und ähnliche Fragen entscheiden?
  • Ist ein späterer Verkauf möglich? Was passiert, wenn eine der Seiten finanzielle Schwierigkeiten erlebt?
  • Soll die Immobilie unter bestimmten Bedingungen an die Übergebende oder den Übergebenden zurückfallen? Unter welchen Voraussetzungen soll das geschehen?
  • Wie stehen Geschwister, Ehepartner, andere Erben und Pflichtteilsberechtigte zu der Übertragung, wenn sie nicht beteiligt werden? Soll es Ausgleichsregelungen geben? Sind die Betroffenen damit zufrieden?
  • Wurde die Übertragung steuerlich genau analysiert?
  • Soll das Grundstück oder das Haus dem möglichen Zugriff von Gläubigern entzogen werden, etwa bei Schulden durch Pflegekosten?
  • Soll die Immobilie möglicherweise in eine Familiengesellschaft eingebracht statt direkt übergeben zu werden, beispielsweise, um mehrere Kinder gleichberechtigt zu beteiligen?

Das sind nur einige der Punkte, die es zu bedenken gilt. Die darauf gegebenen Antworten müssen sich in der Praxis bewähren. Fachanwalt Symann, LL.M gewährleistet eine mit Fachkenntnis und Erfahrung gestaltete, durchdachte und individuell passende Gestaltung der Übertragung einer Immobilie.

FAQ: Rechtliche Aspekte »

Für die Übertragung einer Immobilie an Minderjährige gelten Besonderheiten

Wenn Dritte Immobilien an Minderjährige übertragen, ist die Zustimmung der Eltern beziehungsweise der Sorgeberechtigten erforderlich. Dagegen muss bei einer Schenkung durch die Eltern und andere nahe Angehörige, etwa die Großeltern, in vielen Fällen ein Ergänzungspfleger vom Vormundschaftsgericht bestellt werden, der seine Zustimmung erteilt.

Diese Pflicht besteht immer dann, wenn die Übertragung nicht „lediglich vorteilhaft“ ist. Dafür genügt bereits der Eintritt als Vermieter in bestehende Mietverträge oder als Eigentümer in eine Eigentümergemeinschaft. Das Vormundschaftsgericht muss einbezogen werden, wenn das Eigentum an der Immobilie für das Kind mit finanziellen Gegenleistungen verbunden ist.

Dagegen bedeuten normale Immobilienkosten wie die Grundsteuer oder Erschließungskosten nicht, dass die Übertragung geprüft werden muss. Selbst eine Hypothek oder eine Belastung durch Nießbrauch muss nicht dazu führen, dass ein Ergänzungspfleger die Übertragung absegnen muss, solange nur die Immobilie selbst als Sicherheit dient und dem Kind unterm Strich kein Verlust droht.

Es geht also immer um den Einzelfall. Bei Schenkungen an Minderjährige sorgt Rechtsanwalt Symann als ausgewiesener Fachmann von vornherein für Rechtssicherheit.

Haus überschreiben und Nießbrauch oder Wohnrecht behalten

Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus, ein größeres Immobilienobjekt oder ein Grundstück an die nächste Generation übergibt, muss die wirtschaftliche oder persönliche Nutzung nicht unbedingt aufgeben. Im Übergabevertrag vereinbarte Vorbehaltsklauseln stellen sicher, dass die Immobilie dem oder der Übergebenden weiter zur Verfügung steht. Das kann je nach Vertragsgestaltung für eine bestimmte Zeitdauer oder auf Lebenszeit gelten.

  • Ein Wohnrecht besteht, wie der Name sagt, im Recht auf mietfreies Wohnen.
  • Das Nießbrauchrecht ist umfassender: es ermöglicht das Nutzen der gesamten Immobilie und schließt die Erträge ein, die sie abwirft, etwa Pacht- und Mieteinnahmen.

Sowohl ein Wohnrecht als auch ein Nießbrauchsrecht vermindern den Wert des Grundstücks, das damit belastet ist. Das ist einerseits ein Vorteil, weil dadurch grundsätzlich auch die Steuerlast und die Ausgleichspflicht gegenüber Pflichtteilsberechtigten sinkt.

Auf der anderen Seite wird es schwieriger, das Grundstück als Sicherheit für eine Kreditaufnahme zu nutzen. Außerdem hat die Immobilie nicht nur auf dem Papier einen geringeren Wert. Die Verfügung der neuen Eigentümer wird durch einen Wohnrechtsvorbehalt und besonders durch einen Nießbrauchsvorbehalt deutlich eingeschränkt.

Vor allem zwei Punkte sollte man von vornherein klar regeln, wenn die Übergabe der Immobilie gegen ein Wohnrecht oder den Nießbrauch erfolgt: die Frage, ob das Objekt als Sicherheit für ein Darlehen genutzt werden darf, und die Frage eines möglichen Verkaufs.

Am besten, es gibt von vornherein klare Vorgaben dazu, wer über einen Verkauf, Vermietungen, Umbau- und Reparaturmaßnahmen, die Aufnahme einer Hypothek und ähnliche Fragen entscheidet und wer möglicherweise zustimmen muss. Wenn solche Fragen zu Beginn offenbleiben, sind spätere Konflikte vorprogrammiert.

FAQ: Wohnrecht & Nießbrauch »

Rückgängigmachung der Übertragung einer Immobilie durch Sozialhilfeträger vermeiden

Wer eine Immobilie verschenkt hat und später in wirtschaftliche Not gerät, hat das Recht, die Schenkung „wegen Verarmung“ zurückzufordern (§ 528 BGB). Allerdings erlischt dieses Recht nach zehn Jahren. Es ist auch dann ausgeschlossen, wenn man die Bedürftigkeit grob fahrlässig selbst verursacht hat.

Haus überschreiben 10 jahresfrist umgehen?

Sozialhilfeträger können dieses Recht auf sich übertragen, wenn Pflegekosten nicht beglichen wurden. Sie können also zehn Jahre lang Regressansprüche geltend machen, indem sie die verschenkte Immobilie zurückverlangen.

Allerdings haben sie nur Anspruch auf den Wert der Schenkung abzüglich des Werts möglicher Gegenleistungen wie eines Wohnrechts, und natürlich nur in Höhe der ausstehenden Pflegekosten.

Sozialhilfeträger können auch Nießbrauchsprüche der Person mit unbezahlten Pflegekosten und damit beispielsweise die Mieteinnahmen übernehmen. Für ein Wohnrecht gilt das allerdings nicht. Sie können die betreffende Wohnung also nicht neu vermieten.

Um die Gefahr der Rückgängigmachung durch Sozialhilfeträger zu minimieren, empfiehlt es sich, die Immobilienübertragung möglichst frühzeitig anzugehen und den Wert durch geeignete Verpflichtungen und Vorbehalten nach Möglichkeit zu senken.

Außerdem hat es sich bewährt, im Übergabevertrag zu regeln, dass Wohn- oder Nießbrauchsrechte erlöschen, sobald das Wohnrecht dauerhaft nicht mehr wahrgenommen werden kann.

Die Übertragung einer Immobilie sollte Teil eines Gesamtkonzept zur Vorsorge sein

Die vorweggenommene Erbfolge durch Schenkungen und Übertragungen zu Lebzeiten ist ein Teil der persönlichen Vorsorge. Sie sollte gemeinsam mit den anderen Aspekten der Planung ein stimmiges Konzept ergeben.

In erster Linie steht dabei ein Testament oder ein Erbvertrag mit Vorgaben für den Erbfall. Ohne die Ergänzung durch eine solche „letztwillige Verfügung“ bleibt die Gefahr, dass die verschenkte Immobilie zu Streit unter den Erbberechtigten führt oder später verkauft werden muss, um Pflichtteilsergänzungsansprüche auszuzahlen.

Außerdem sollte die Gestaltung der Schenkung auch mit der persönlichen Vorsorge zusammenpassen. Diese umfasst ansonsten zum Beispiel die finanzielle Altersvorsorge, eine individuell erstellte Patientenverfügung und eine Vorsorgevollmacht für den Fall, dass man die persönlichen Angelegenheiten nicht mehr selbst entscheiden kann.

Immobilienübergabe gegen Zahlungsverpflichtung: Leibrente, dauernde Last, Abstandsgeld

In vielen Fällen wird die Übertragung einer Immobilie an eine finanzielle Gegenleistung geknüpft. Der Unterschied zu einem Verkauf besteht darin, dass diese Leistung sich nicht in erster Linie am Wert des Grundstücks, des Gebäudes oder der Eigentumswohnung orientiert, sondern zur Versorgung des bisherigen Eigentümers oder der Eigentümerin dienen soll.

Im Übergabevertrag können dazu regelmäßige oder einmalige Zahlungen vereinbart werden.  Sie sorgen dafür, dass aus der Schenkung eine gemischte Schenkung wird. Damit verringern sie sowohl den Schenkungswert, der versteuert werden muss, als auch den Wert der Immobilie als möglicher Kreditsicherheit.

  • Ein Beispiel für regelmäßige Zahlungen sind Leibrenten. So nennt man Zahlungen in gleichbleibender Höhe. Sie werden oft lebenslang gezahlt, obwohl Dauer und Höhe frei vereinbart werden können. Auch eine Anpassung an die allgemeine Preisentwicklung ist möglich, um die Zahlung gegen die Inflation abzusichern.
    Wer sich im Austausch zur Übernahme der Immobile zu einer Leibrente verpflichtet, trägt damit das Risiko einer Zahlung in unbekannter Gesamthöhe. Ist der oder dem Übergebenden noch ein langes Leben beschieden, können hohe Beträge zusammenkommen. Umgekehrt wissen die Zahlungsempfänger nicht, ob die Leibrente ausreicht, wenn später einmal Erwerbsunfähigkeit, Pflegebedarf oder andere Wechselfälle für einen erhöhten Finanzbedarf sorgen.
  • Deshalb kann die fortlaufende Zahlung in Alternative zur Leibrente als dauernde Last gestaltet werden. Dabei wird der Zahlbetrag flexibel gehalten und an die Entwicklung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse beider Seiten angepasst. So kann beispielsweise eine Änderung der Höhe für bestimmte Anlässe vereinbart werden, etwa eine Erhöhung bei Pflegebedarf des Übergebenden oder eine Absenkung bei Berufsunfähigkeit des Übernehmenden.
  • Auch einmalige Zahlungen sind als Bestandteil der Übergabevereinbarung möglich. Typischerweise wird dafür ein Abstandsgeld Es kann beispielsweise bei Übergabe fällig werden, aber auch beim Auszug des Übergebenden unter Aufgabe des Wohnrechts. Die Zahlung lässt sich entweder als Gegenleistung zur Übergabe oder als Vertragsstrafe für nichterfüllte Auflagen wie einer Pflegeverpflichtung gestalten. Auch hier kann eine Wertsicherungsklausel dafür sorgen, dass die Höhe des Betrags mit der Preisentwicklung Schritt hält.

Pflegeverpflichtung

In den Übergabevertrag kann eine Klausel aufgenommen werden, die die Übergabe des Grundstücks an eine Pflegeverpflichtung knüpft: benötigt der oder die Übergebende später Pflege, hat der oder die mit der Immobilie Beschenkte für häusliche Pflege zu sorgen. Diese Pflegeverpflichtung kann auch den Ehepartner der übergebenden Person einschließen.

Eine Pflegeverpflichtung macht aus der Immobilienübergabe eine gemischte Schenkung, genau wie Nießbrauch, Wohnrechte oder Zahlungspflichten. Wie diese Gegenleistungen kann sie ebenfalls als Reallast ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Konstruktion hat auf den ersten Blick viel für sich, wenn das Haus oder eine wertvolle Wohnung an jemanden aus der nächsten Generation übergeben wird. Die praktische Umsetzung ebenso wie die vertragliche Ausgestaltung sind jedoch mit Herausforderungen verbunden.

Welche Pflegeleistungen soll die Vereinbarung umfassen, welche nicht? Wer soll die Pflegeleistungen erbringen, der oder die Übernehmende selbst, oder ein von ihnen bezahlter Pflegedienst? Was ist, wenn der oder die Übernehmende die Leistungen später nicht erbringen kann, sei es aufgrund eigener körperlicher Einschränkungen oder wegen finanzieller Probleme?

Vielleicht kam es zwischenzeitlich auch zu persönlichen Konflikten, die einen Schatten auf die Pflegeverpflichtung werfen. Wer prüft, ob die Klausel korrekt erfüllt wurde, und welche Folgen hat eine Nichterfüllung? Führt sie zur Rückübertragung der Immobilie?

Was wird aus der Pflegeverpflichtung, wenn die zu pflegende Person mittlerweile umgezogen ist? Wer erhält das Pflegegeld der Pflegeversicherung?

Die Wirkung einer solchen Klausel bleibt stets auf Pflege in zumutbarem Ausmaß beschränkt: wer keine entsprechende Ausbildung hat, kann nicht zur Schwerstpflege herangezogen werden. Schon deshalb führt der Weg dann häufig doch ins Pflegeheim, sobald ein höherer Pflegegrad erreicht ist.

Es erfordert sehr präzise Arbeit, all diese Fragen in einem Übergabevertrag sinnvoll zu regeln. Zudem setzen Vereinbarungen dieser Art immer ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen beiden Seiten voraus – auch in der Zukunft. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie über rein finanzielle Verpflichtungen hinausgehen.

Rückübertragungsklauseln und Rückfallrechte: Wann fällt die Immobilie wieder an die Übergebenden zurück?

Gerade bei der Übergabe einer Immobilie zu Lebzeiten möchten viele der bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht jeglichen Einfluss aus der Hand geben. Sie wollen reagieren können, wenn der neue Eigentümer sich nicht an Abmachungen hält, das Haus aus dem Bereich der Familie zu geraten droht oder unerwartete Entwicklungen wie eine Überschuldung für Probleme sorgen.

Für solche Fälle können Rückübertragungsklauseln im Übergabevertrag verankert werden. Sie sollten besonders sorgfältig ausgearbeitet werden: schließlich sind sie Vorkehrungen für den Fall, dass die Übergabe sich nicht wie gewünscht entwickelt.

FAQ Rückübertragungsklauseln »

Erbansprüche und Pflichtteilsansprüche bei Immobilienweitergabe zu Lebzeiten

Die Weitergabe von Immobilien unter Lebenden hat als Form der vorweggenommenen Erbfolge fast immer Konsequenzen für die Erb- und Pflichtteilsansprüche des oder der Übernehmenden und anderer Personen.

Deshalb sollte die Planung der Übergabegestaltung stets mit einer sorgfältigen Klärung der erbrechtlichen Ausgangssituation beginnen. Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag? Oder gilt die gesetzliche Erbfolge? Wer hat gesetzliche Erbansprüche? Wer hat Pflichtteilsansprüche? Das alles muss feststehen.

Außerdem gilt es, die steuerliche Situation genau zu klären: Welchen steuerlichen Wert hat die Immobilie, welche Belastungen wie ein Wohnrecht oder eine Pflegeverpflichtung können in Abzug gebracht werden? Welchen Freibetrag kann der oder die Übernehmende geltend machen?

FAQ: Steuern »

Ein Haus überschreiben oder die Übertragung einer Immobilie und der Pflichtteil

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten übergibt, kann im Rahmen der Schenkung festlegen, ob deren Wert später auf den Pflichtteil des oder der damit Beschenkten angerechnet werden soll oder nicht. Diese Festlegung muss direkt bei Übergabe getroffen werden und kann später nicht mehr geändert werden.

Wird der oder die Übernehmende also enterbt, und wird die Immobilie auf den Pflichtteil angerechnet, dann wird im Erbfall der Wert der Schenkung vom Pflichtteil abgezogen. Entscheidend ist dabei der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung.

Immobilienweitergabe und Pflichtteilergänzungsanspruch

Schenkungen vermindern den Nachlass und damit die Pflichtteilsansprüche. Um Pflichtteilsberechtigte vor einem kalten Pflichtteilsentzug durch umfangreiche Schenkungen zu Lebzeiten zu bewahren, sieht das Erbrecht den Pflichtteilergänzungsanspruch vor (§ 2325 BGB):

Der Wert der Schenkung muss zu dem Nachlass hinzuaddiert werden, aus dem sich der Pflichtteil berechnet. Auch dabei ist grundsätzlich der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung entscheidend.

Dabei gilt in den meisten Fällen ein sogenanntes „Abschmelzmodell“: die Schenkung wird nur dann mit vollem Wert berücksichtigt, wenn der Erbfall maximal ein Jahr später eintritt.

Mit jedem weiteren Jahr wird für den Pflichtteilergänzungsanspruch ein Zehntel des Werts abgezogen. Nach zehn Jahren bleibt die Übertragung des Vermögens ohne Einfluss auf den Pflichtteil Dritter. Allerdings greift das Abschmelzmodell nicht immer:

  • Wurde die Immobilie an den Ehepartner verschenkt, führt sie in jedem Fall in vollem Rahmen zu Pflichtteilergänzungsansprüchen, unabhängig davon, wie lange die Übertragung zurückliegt.
  • Die zehnjährige Abschmelzfrist ist außerdem dann ohne Belang, wenn der oder die Übergebende sich ein Nutzungsrecht wie Wohnrecht oder Nießbrauch an der Immobilie vorbehalten hat.

Ein Beispiel: Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten als Teil der Vorsorge- und Erbregelungen

Herr Bergmann, kinderloser Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, überträgt es zu Lebzeiten an seine Nichte Melanie. Allerdings behält er sich den Nießbrauch vor. So kann er als ehemaliger Eigentümer selbst in einer seniorengerecht ausgestatteten Wohnung im Erdgeschoss leben und die Mieteinnahmen für seinen Lebensunterhalt verwenden.

Gleichzeitig mit dem Übergabevertrag schließt er einen Erbvertrag mit Melanie und ihrem Bruder, seinem Neffen Maximilian. Der Neffe erhält keinen Anteil am Gebäude, weil Herr Bergmann ihm die Verwaltung des Hauses nicht zutraut. Gleichzeitig will er Nichte und Neffe, die er als Erben einsetzt, gerecht behandeln.

Deshalb regelt der Erbvertrag, dass die Immobilie bei der Verteilung des Wertpapiervermögens von Herrn Bergmann angerechnet wird. Im Gegenzug verzichtet Maximilian auf seine Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche. So sind Erbregelungen und Immobilienübergabe aufeinander abgestimmt. Und selbst wenn es zu Konflikten zwischen Maximilian und Melanie kommt, hat die Regelung Bestand.

Herr Bergmann weiß, dass er vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr in der Lage sein wird, die Immobilie weiter zu verwalten. Für diesen Fall kann er seinen Nießbrauch in ein Wohnrecht umwandeln, das ist im Vertrag vorgesehen. Er kann also weiterhin in seiner Immobilie wohnen. Dann muss Melanie als Eigentümerin ihm eine monatliche Leibrente bezahlen.

Sollte Herr Bergmann irgendwann nicht mehr allein leben können, kann er auch sein Wohnrecht aufgeben. Damit erhöht sich die Leibrente. Solange er allerdings dort lebt und Pflege benötigt, ist Melanie zu einfachen Pflegeleistungen verpflichtet, die sie selbst erbringen oder durch eine Fachkraft übernehmen lassen kann. Sollte sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, fällt das Mehrfamilienhaus an den ehemaligen Eigentümer zurück.

Das Beispiel zeigt, wie filigran und individuell Übergabeverträge ausgestaltet werden können. Ein Fachanwalt für Erbrecht wird dafür sorgen, dass die Regelungen im eigenen Übergabevertrag ganz genau passen.

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