Da die Immobilienweitergabe zu Lebzeiten grundsätzlich eine Schenkung darstellt, wird Schenkungssteuer fällig. Sie entspricht in der Höhe der Erbschaftssteuer und wird durch das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Die Bewertung des Immobilienvermögens erfolgt gemäß Bewertungsgesetz (BewG). Vermietete Immobilien werden mit 90 Prozent des schenkungsteuerlichen Werts angesetzt. Dieser entspricht in der Regel dem Verkehrswert.
Eine Besonderheit gilt bei der Übertragung des Familienheims an den Ehepartner: sie ist von der Schenkungssteuer befreit (§ Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Voraussetzung ist, dass der Ehepartner das Familienwohnheim selbst bewohnt und dort noch mindestens zehn Jahre lebt. Ein unfreiwilliger Auszug etwa wegen Bedarfs an stationärer Pflege führt nicht zu rückwirkender Besteuerung. An Kindern oder Enkel kann das Familienwohnheim nicht steuerfrei übertragen werden.
Verpflichtungen und Belastungen, die im Gegenzug zur Übertragung des Immobilieneigentums vereinbart werden, verringern die Schenkungssteuer. Sie führen zu einer gemischten Schenkung, ihr Wert wird von dem zu versteuernden Wert abgezogen. So wird für ein lebenslanges Wohnrecht ein Abzugsbetrag gebildet, der auf einer fiktiven Miete und der statistischen Lebenserwartung beruht. Die Lebenserwartung bestimmt auch, wie eine lebenslange Leibrente steuerlich zu bewerten ist.
Außerdem gibt es vor allem für nahe Angehörige Freibeträge (§§ 15, 16 ErbStG):
- bei Ehegatten und Lebenspartnern 500.000 Euro
- bei Kindern 400.000 Euro
- wenn Kinder bereits gestorben sind, aber deren Kinder noch leben, für diese Enkel ein Freibetrag von 400.000 Euro
- ansonsten bei Enkeln 200.00 Euro
- bei Urenkeln 100.000 Euro
- bei Eltern, Großeltern, Geschwistern, Nichten und Neffen 20.000 Euro
- bei allen anderen Personen ebenfalls 20.000 Euro
Der jeweilige Freibetrag kann alle zehn Jahre ausgenutzt werden. Wenn der Vater an seine Tochter zu ihrem 18., 28. und 38. Geburtstag jeweils eine Eigentumswohnung im Wert von 400.000 Euro überträgt, fällt keine Schenkungssteuer an.
Wenn Schenkungssteuer anfällt, kann ihre Höhe zwischen sieben Prozent und fünfzig Prozent des Werts variieren. Ausschlaggebend sind der Wert der Schenkung und die schenkungssteuerliche Steuerklasse (§ 15 ErbStG). So zahlen Kinder, Enkelkinder und Ehepartner weniger Erbschaftssteuer als Eltern (außer bei Erwerb von Todes wegen, etwa durch Schenkung auf den Todesfall), Geschwister und frühere Ehepartner, diese zahlen wiederum weniger als Beschenkte, die keine Angehörigen sind. Eine Übersichtstabelle mit den Erbschaftssteuersätzen findet sich im Gesetz (§ 19ErbStG).
