Im Idealfall ist die Weitergabe der Immobilie ein Teil der eigenen Vorsorge, stärkt die Verbindung zwischen Übergebenden und Übernehmenden und senkt zudem die Steuerlast. Juristisch betrachtet ist sie stets ein Rechtsgeschäft mit bestimmten Eigenschaften und Folgen.
Ein wichtiger Punkt ist der erbrechtliche Aspekt:
- Die Übertragung von Immobilienvermögen zu Lebzeiten ist eine Form der vorweggenommenen Erbfolge: die Eigentumswohnung, das Haus, das Mehrfamilienobjekt oder Grundstück würden andernfalls ja später Teil der Erbmasse des bisherigen Eigentümers oder der Eigentümerin. Stattdessen wird es bereits zu Lebzeiten übergeben.
- Entsprechend hat die Immobilienweitergabe in vielen Fällen erbrechtliche Folgen. Je nach den Umständen können andere Erben oder Pflichtteilberechtigte später einen Ausgleich Das lässt sich durch besondere, an den Einzelfall angepasste Regelungen verhindern. Alternativ gibt es Möglichkeiten, um parallel zur Übertragung einen fairen Ausgleich sicherzustellen, falls das gewünscht wird.
Für die Übertragung gilt Schenkungsrecht:
- Die Übertragung der Immobilie ist grundsätzlich eine Schenkung. Deshalb ist der Übergabevertrag eine Form des Schenkungsvertrags.
- Immobilieneigentümer können Grundstücke, Wohnungen und Häuser nicht nur an Angehörige und Erben übertragen, sondern auch an andere Personen oder an Institutionen wie einen Verein oder eine Stiftung.
- Da die Übertragung eine Schenkung darstellt, fällt grundsätzlich Schenkungssteuer Für nahe Angehörige gelten jedoch Freibeträge: 500.000 Euro bei Ehepartnern, 400.000 Euro bei Kindern einschließlich von Stief- und Adoptivkindern, 200.000 Euro bei Enkelkindern und 20.000 Euro bei anderen Empfängerinnen und Empfängern. Wenn der Sohn oder die Tochter verstorben ist, gilt für das Enkelkind ebenfalls ein Freibetrag von 400.000 Euro.
- In vielen Fällen ist die Übertragung an eine Gegenleistung verknüpft. Der oder die Übergebende behält sich beispielsweise eine Wohnrecht oder den Nießbrauch vor (der Unterschied wird gleich erklärt). Manchmal verpflichtet sich der oder die Übernehmende zu einer aktiven Gegenleistung wie Pflegeleistungen im Alter oder regelmäßigen Zahlungen. Der Wert der Gegenleistung entspricht zwar selten dem Immobilienwert. Trotzdem handelt es sich damit nicht um eine reine, sondern um eine „gemischte Schenkung“.
- Schenkende haben das Recht, die übertragene Immobilie bei Verarmung zurückzufordern. Dieses Recht können Sozialhilfeträger auf sich übertragen, um offene Pflegekosten zu begleichen. Wenn eine Mutter ihr Haus an die Kinder überträgt, dann ins Pflegeheim muss und dort die Pflegekosten nicht bezahlen kann, werden die Sozialhilfeträger versuchen, ihren Anspruch auf Rückforderung der Schenkung zu nutzen, um Zugriff auf die Immobilie zu erhalten und diese zur Deckung der Kosten zu versteigern.
Der Notar muss sein, ein Fachanwalt für Erbrecht ist unbedingt empfehlenswert
Wie jeder Immobilienvertrag ist auch ein Übergabevertrag nur dann wirksam, wenn er von einem Notar beurkundet wird. Das gilt umso mehr, wenn darin erbrechtliche Regelungen wie beispielsweise ein Pflichtteilsverzicht enthalten sind, die ebenfalls notariell beurkundet werden müssen.
Der Notar ist zwar zur Aufklärung über die Vertragsinhalte und ihre Rechtsfolgen verpflichtet. Das ersetzt jedoch nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt für Erbrecht. Sie ist für beide Seiten, Übergebende wie Übernehmende, unbedingt empfehlenswert.
- Als Anwalt ist der Fachanwalt für Erbrecht nur den Interessen seines Mandanten
- Als Spezialist für Erbrecht kennt er sich auch mit steuerrechtlichen Aspekten aus, zu denen Notare in der Regel nicht beraten.
- Gleichzeitig klärt er anders als Steuerberater über alle zivilrechtlichen und erbrechtlichen Aspekte der Immobilienweitergabe zu Lebzeiten auf.
- Wenn dazu noch umfangreiche Erfahrung mit der Immobilienweitergabe zu Lebzeiten kommt, sichert die anwaltliche Beratung den Erfolg der Immobilienweitergabe umfassend ab.
Soll nur ein Teil der Immobilie verschenkt werden?
Soll nur ein Teil einer Immobilie übergeben werden, beispielsweise eine Etage im bislang von der Familie insgesamt bewohnten Haus, muss vor der Weitergabe eine Teilungserklärung erfolgen. Sie setzt eine Abgeschlossenheitserklärung voraus. Bis zur Eintragung können mehrere Monate vergehen.
