FAQ: Rückübertragungsklausel

Immobilien-Übergabe zu Lebzeiten: Rückübertragungsklausel

Vertragliche Rückfallrechte geben der oder dem Übergebenden die Möglichkeit, sich die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzuholen. Ob die Rückübertragung direkt und fristlos erfolgt, wenn entsprechende Ereignisse eintreten, oder ob dann zunächst eine Frist zum Überlegen oder Ändern der Situation beginnt, hängt von der Gestaltung ab. Vereinbart werden kann zudem eine Nutzungsentschädigung, die der zwischenzeitliche Übernehmende beim Rückfall zu zahlen hat, oder umgekehrt ein Ausgleich für seine Investitionen in die Immobilie, auf die er dann Anspruch erhält.

Entscheidend ist, dass die Anlässe zur Rückübertragung unmissverständlich festgelegt werden. Oft wird die Situation von Konflikten geprägt sein. Deshalb machen sich klare, wirksame Regelungen bezahlt. Einige typische Beispiele für Rückübertragungsgründe:

  • Vorversterben des Übernehmers oder der Übernehmerin
    Beispiel: Der Vater übergibt die Familienvilla dem Sohn. Falls dieser vor ihm stirbt, soll das Haus nicht in die Erbmasse des Sohnes und auf diesem Wege ins Eigentum der Schwiegertochter fallen. Ist der Sohn unverheiratet, erbt der Vater bei Vorversterben möglicherweise das übergebene Gebäude, muss dann aber Erbschaftssteuer entrichten. Auch das soll vermieden werden. Um solche Entwicklungen zu verhindern, sieht der Übergabevertrag den Rückfall der Villa an den Vater vor, falls der Sohn vor ihm stirbt. Außerdem erteilt der Sohn seinem Vater eine Vollmacht über den Tod hinaus, um die Rückführung direkt durchzuführen. Das ist wichtig, damit das Immobilieneigentum gar nicht erst in den Nachlass gerät und Gegenstand von Erbstreitigkeiten
  • Verkauf, Verpfändung oder grundlegende Veränderung der Nutzung
    Angenommen, der Vater hat sich ein Wohnrecht oder den Nießbrauch an der Villa aus unserem Beispiel vorbehalten. Verkauft der Sohn die Immobilie, bekommt er es mit einem völlig neuen Eigentümer zu tun, der womöglich alles daransetzt, ihn aus seinen Nutzungsrechten zu drängen. Ein vergleichbares Risiko entsteht, wenn der Sohn eine Hypothek auf die Villa aufnimmt und dann die Raten nicht bedienen kann. Drittens will der Vater vielleicht verhindern können, dass das Haus, dessen Erdgeschoss er weiter bewohnt, in Mietwohnungen aufgeteilt oder als alternatives Wohnprojekt genutzt wird. Vertraglich vereinbarte Rückfallrechte, die bei den entsprechenden Anlässen ausgelöst werden, schließen diese Risiken aus, da der Vater sich die Villa dann zurückholen kann und erneut Eigentümer wird.
  • Scheidung, Trennung oder Gütergemeinschaft
    Wenn die Ehefrau ihrem Gatten das Eigentum am Haus überträgt, wird sie vielleicht nicht wollen, dass er es selbst bei einem Scheitern der Ehe behalten kann und irgendwann ihre Nachfolgerin dort wohnt. Falls sie es der Tochter übergibt, möchte sie möglicherweise verhindern, dass diese auf Drängen des Schwiegersohns den Güterstand ihrer Ehe in eine Gütergemeinschaft ändert und deshalb das Haus beim Tod der Tochter oder im Fall einer Scheidung an den Schwiegersohn fällt. Mit entsprechend gestalteten Rückübertragungsansprüchen kann sichergestellt werden, dass die übergebene Immobilie in der eigenen Familie bleibt. Allerdings ist dafür vertragsrechtliche Sorgfalt notwendig. So muss zum Beispiel genau definiert sein, wann eine Trennung vorliegt.
  • Insolvenz, Zwangsvollstreckung, Überschuldung oder Bedürftigkeit
    Die Weitergabe der Familienimmobilie durch die Eltern soll nicht damit enden, dass der Sohn als Übernehmender in Schulden gerät und seine Gläubiger den angestammten Familienbesitz pfänden und zwangsversteigern. Das ist besonders wichtig, wenn die Eltern sich dort ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vorbehalten haben: in dem Fall können sie bei einer Zwangsversteigerung mit einer Auszahlung abgefunden werden und ihre Wohnung verlieren. Auch ein Verarmen des Sohns samt Anspruch auf Bürgergeld ist problematisch, da der Wert der Villa das Schonvermögen übersteigt und das Amt auf dem Verkauf bestehen kann. Ein Rückfallrecht, das bei Überschuldung oder Bedürftigkeit des Sohnes greift, vermeidet eine solche Entwicklung. Grundsätzlich kann auch die „wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse“ als Anlass für ein Rückfallrecht formuliert werden, obwohl diese Bestimmung unbestimmt ist.
  • Geschäftsunfähigkeit, Erbunwürdigkeit, Pflichtteilsunwürdigkeit
    Dass die Weitergabe der Immobilie rückgängig gemacht werden soll, wenn der Empfänger oder die Empfängerin nicht mehr selbst Entscheidungen von Tragweite treffen kann und vielleicht unter Betreuung steht, liegt nahe. Das gilt noch mehr, wenn der oder die Betreffende durch Straftaten oder andere schwere Pflichtverletzungen die Voraussetzungen für Erbunwürdigkeit oder den Entzug des Pflichtteils herbeiführt (§§ 2333, 2339 BGB).

Häufig gewünscht, aber zivilrechtlich unmöglich ist ein Rückübertragungsrecht bei Zerwürfnis oder Streit zwischen Übergebenden und Übernehmenden. Ein Rückfallrecht, das praktisch jederzeit ausgeübt werden kann, wird als freier Widerruf gewertet. Es hat zur Folge, dass rechtlich gesehen keine Schenkung vorliegt und der vermeintlich Übergebende weiterhin Eigentümer bleibt.

Präzise, individuell ausgestaltete Rückfallrechte sind ein wichtiger Teil einer erfolgreichen Immobilienweitergabe. Ein erfahrener Fachanwalt für Erbrecht wie Fabian Symann, LL.M. weiß aus Erfahrung, welche Klauseln und Regelungen sich in der Praxis bewähren.